Achat sur plan VEFA : quelles sont les étapes ?

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Pour investir dans l’immobilier neuf, plusieurs hypothèses sont offertes aux futurs propriétaires : acheter un logement fonctionnel ou opter pour un appartement ou une maison en cours de construction.

Plus connu sous le vocable de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), l’achat sur plan est un mode d’acquisition immobilière par lequel le futur propriétaire achète un logement neuf (villa, appartement, maison…) à l’état de plan au moment de la transaction.

Bénéfique pour l’acheteur, ce type d’acquisition de logement est de plus en plus sollicité en France.

Si vous envisagez d’acquérir votre futur logement par un achat sur plan, il faut connaître les différentes étapes.

La signature du contrat de réservation, la recherche de financement de l’achat en VEFA, la signature de l’acte de vente chez le notaire, les paiements échelonnés doivent être effectués avant la livraison du logement.

Première étape : la signature du contrat de réservation

L’achat sur plan VEFA est un procédé qui va mener à la signature d’un contrat d’achat. Le futur acquéreur doit signer un premier contrat appelé contrat de réservation.

Il s’agit d’un contrat par lequel l’acheteur (ici, le réservataire) s’engage à verser une somme (dépôt de garantie) dans un compte prévu à cet effet. En contrepartie, le réservant (le constructeur de l’immeuble), s’engage à réserver l’immeuble en totalité ou en partie au réservataire.

Soumis aux règles du Code de la construction et de l’habitation, c’est un contrat écrit qui contient les informations ci-dessous :

  • Montant du dépôt de garantie versé ;
  • Date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif, date estimative de livraison des travaux ;
  • Description globale de l’immeuble abritant le logement (notice descriptive sommaire, qualité de construction, équipements…) ;
  • Prix prévisionnel du logement et éventuelles modalités de révision dudit prix ;
  • Description détaillée du logement réservé (nombre de pièces, dépendance, superficie approximative du local, situation dans l’immeuble, dégagements…) ;

Concernant le montant du dépôt de garantie qui peut être réclamé, il varie selon le délai de signature de l’acte de vente. Si l’acte de vente définitif est signé dans un an, le montant du dépôt est de 5 % maximum du prix de la transaction.

Ce montant peut être de 2 % si le délai de signature est entre 1 et 2 ans. Si ce délai excède deux ans, l’acheteur sur plan VEFA ne peut exiger aucune somme en termes de dépôt de garantie.

En tant que futur acquéreur, vous disposez de 10 jours en termes de délai de rétractation une fois que vous avez signé le contrat.

Ce qui vous permet d’annuler éventuellement le contrat sans pénalité ni frais, si certaines clauses ne vous conviennent pas. Dans le cas contraire, votre contrat de réservation est signé et vous pouvez passer à l’étape suivante.

Deuxième étape : la recherche de financement de l’achat en VEFA

Une fois que votre logement neuf est réservé, il faut passer à la recherche du financement de votre achat VEFA. Si vous disposez des moyens pour procéder au paiement cash de la transaction, cette étape ne vous concerne pas.

Si vous ne disposez pas de moyens suffisants, le recours à l’emprunt immobilier est une étape incontournable. Vous devez vous rapprocher de votre banque pour présenter votre projet afin de solliciter un crédit immobilier.

Il est nécessaire de monter un dossier complet, vous pouvez demander l’aide de votre expert financier.

Après analyse de votre dossier de demande de crédit immobilier, la banque vous fait une offre préalable dans laquelle elle mentionne les conditions de l’emprunt. Il s’agit du montant du crédit, sa nature, son objet, ses modalités, sa durée, sa durée, son coût, son TEG…

Vous disposez d’un délai de 11 jours suivant la réception de cette offre de la banque pour l’accepter.

Il faut faire attention aux taux pratiqués dans le montage du financement lors de cette recherche de financement. Veillez sur les intérêts payés avant la livraison du logement. Dans les emprunts pour achat en VEFA, le remboursement du capital ne commence qu’à partir de la livraison du logement.

Troisième étape : la signature de l’acte de vente chez le notaire

signature acte de vente notaire

Le contrat de réservation contient la date prévisionnelle à laquelle le contrat définitif doit être signé. À cette date, vous devez vous rendre chez le notaire du promoteur immobilier qui vous a réservé le logement.

Votre propre notaire peut vous assister, sans que vous ayez besoin de payer des frais supplémentaires.

Encadré par le Code de la Construction de l’Habitat, ce contrat est un acte qui prévoit les modalités de paiement, ainsi que le délai de livraison de votre future maison. Le contrat de vente définitif vous est remis au moins un mois avant la date convenue de sa signature.

Avant cette date, vous êtes conviés à lire attentivement la mouture qui vous est envoyée, au besoin, sous le contrôle de votre avocat ou notaire.

Vous devez vous assurer que le contrat contient les informations essentielles suivantes :

  • Date de livraison prévue ;
  • Description détaillée du logement et de sa situation dans l’immeuble ;
  • Prix et éventuelles conditions de révision ;
  • Garantie d’achèvement ou garantie de remboursement du promoteur ;
  • Plans de coupes et caractéristiques techniques du logement ;
  • Conditions suspensives éventuelles du contrat.

Il faut obtenir le règlement de copropriété avant de signer votre contrat d’achat VEFA.

Quatrième étape : les paiements échelonnés

En matière d’achat de logements neufs en VEFA, les acquéreurs sont amenés à régler le prix de la transaction en plusieurs versements.

Cela se justifie par le fait que le logement neuf est en cours de construction pendant la signature de l’acte de vente. Le promoteur immobilier vous propose un échéancier de paiement.

En fonction de l’évolution des travaux de construction, il vous est demandé de verser certaines sommes au promoteur. Ces montants sont strictement encadrés par le Code de la construction, ce qui empêche le promoteur de vous exiger des montants supérieurs à ceux prévus.

Le code de la construction fixe les échelonnements maximums comme suit :

  • 35 % du montant total dès l’achèvement des travaux de fondation ;
  • 70 % du prix total lors de la mise hors d’eau ;
  • 95 % à l’achèvement des travaux de construction.

Les 5 % restants du prix sont versés à la réception des travaux.

Cinquième étape : la livraison du logement

Livraison du logement

Le logement doit être achevé dans les délais, conformément aux stipulations contractuelles et exempt de vices. Sur le plan juridique, l’immeuble est réputé « achevé » lorsque les ouvrages sont exécutés et que les éléments d’équipements indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination sont installés.

Si ce n’est pas le cas, il faut vérifier que l’acte de vente ne comporte pas de pénalités de retard. Il y a du retard qui n’engage pas la responsabilité du vendeur comme les intempéries.

Vous pouvez saisir le juge pour obtenir une indemnisation sur le fondement du droit commun, si la livraison est retardée sans raison valable et que l’acte de vente ne contient pas de pénalités de retard.

S’il n’y a aucune anomalie, vous pouvez procéder à la visite détaillée de votre habitation. Au cours de cette visite, un état contradictoire est signé par toutes les parties présentes : vous, le promoteur, votre mandataire.

S’il y a des vices apparents, ceux-ci doivent être consignés dans un procès-verbal, qui vous permettra de faire des réclamations. Vous avez la possibilité de choisir les différentes finitions (revêtements, finitions de sol…) pour les pièces comme la salle de bain, la cuisine…

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