Pour habiter un logement à titre locatif, un contrat de bail exige que le locataire verse en contrepartie au propriétaire un loyer mensuel. Cependant, il peut arriver que suite à certaines difficultés rencontrées par l’occupant du logement, celui-ci ait des loyers impayés. Même si le logement faisant objet de location est une habitation à loyer modéré (HLM), le propriétaire peut enclencher des démarches pour expulser l’occupant débiteur de son logement. Le locataire, quant à lui, a la possibilité de suspendre cette procédure d’expulsion. Comment s’y prendre pour y arriver lorsqu’il s’agit d’un HLM.
L’expulsion pour un HLM : que faut-il savoir ?
Un HLM est une habitation à loyer modéré dont la location n’est attribuée qu’à des personnes dont les revenus sont faibles. Celles-ci peuvent y habiter à durée indéterminée, si leurs revenus annuels ne dépassent pas un certain seuil. En effet, pour habiter un HLM, il faut remplir certaines conditions liées à l’endroit où est situé le logement et à la catégorie du ménage.
L’expulsion d’un HLM est le fait pour un propriétaire de demander à un locataire la libération de son logement social pour plusieurs faits dont le plus fréquent est le non-paiement des loyers.
Les raisons d’expulsion d’un HLM
Plusieurs raisons peuvent sous-tendre l’expulsion d’un logement social :
- Lorsque le locataire ne paie pas régulièrement ses loyers ainsi que d’autres charges liées à l’habitation
- Lorsque le locataire ne respecte pas le règlement intérieur établi
- Lorsque le locataire perturbe les voisins par des bruits ou des tapages répétés
- Lorsque le locataire sous-loue l’appartement à un autre locataire
- Lorsque arrivé à un moment, les revenus annuels du locataire dépassent le seuil établi pour bénéficier du HLM
- Lorsque le locataire dégrade le logement mis à sa disposition à titre de logement social.
La procédure d’expulsion du HLM est une intervention judiciaire demandée par le propriétaire. Mais lorsqu’elle est enclenchée, elle peut être arrêtée. Il faut reconnaître que ce n’est pas toujours facile.
Comment arrêter la procédure d’expulsion en phase d’assignation ?
L’expulsion d’un HLM peut être arrêtée à une certaine étape de la procédure par des stratégies que le locataire peut adopter ou compte tenu de certaines circonstances dont il peut profiter. Ainsi, l’expulsion peut subir des modifications au stade de l’assignation et peut être même suspendue définitivement.
L’interruption par l’octroi de délai de paiement
Le locataire peut bénéficier d’une certaine largesse de la part du juge. Lorsque le juge rend la décision d’expulser le locataire du logement social, il peut accorder un délai à celui-ci pour solder sa créance vis-à-vis du propriétaire. Ainsi, le juge sursoit à l’application de la décision d’expulsion pour permettre au locataire débiteur de combler sa dette. Mais ce délai doit être obligatoirement respecté par le locataire, dans le paiement des loyers dus. Le locataire pourra donc respecter le délai accordé par le juge pour le paiement et sursoir définitivement à la procédure enclenchée par le propriétaire. Ce n’est qu’en cas de non-respect que la décision d’expulsion sera appliquée immédiatement.
L’occupation du logement HLM par interjection d’appel
Toujours au stade de l’assignation, le locataire peut utiliser une stratégie classique. Il s’agira d’interjeter en appel pour suspendre la décision du juge de première instance en attendant la décision du juge de la cour d’appel. Ainsi le locataire disposera d’un peu de délai encore jusqu’à la décision de la cour d’appel qui peut rendre une décision en faveur du locataire en tenant lieu de sa bonne foi. Ainsi la procédure sera interrompue.
Aussi, il est possible au juge qu’au lieu d’accorder au locataire, une période pour le paiement de sa dette de loyer, de lui accorder une période pour la libération du logement. Cette période doit durer au moins trois mois et peut atteindre trois ans. Aucune autre condition ne sous-tend cette décision.
Comment arrêter l’expulsion après l’ordre d’expulsion
L’avis de quitter les lieux est donné par acte d’huissier au locataire. Néanmoins, après cet ordre d’expulsion des locaux, et, de concéder sa jouissance au propriétaire, le locataire a encore la possibilité d’arrêter la procédure. S’il ne peut l’arrêter, il pourra au moins bénéficier de délai plus ou moins long pour toujours occuper le logement.
Durant la procédure d’expulsion, un protocole de cohésion sociale peut être enclenché. C’est un document signé entre le locataire et le propriétaire. A travers celui-ci, le premier prend la résolution de payer régulièrement son loyer durant une période de deux ans au second. Le locataire s’engage également à régulariser les loyers dus, durant la même période. Ce qui favorisera la régularisation de la situation avec son propriétaire. Ainsi la procédure d’expulsion est interrompue pour la période des deux ans de l’acte du protocole de cohésion sociale. Néanmoins l’acte juridique de cohésion sociale peut être renouvelé la troisième année.
L’arrêt de la procédure par l’octroi de délais au locataire
Le locataire peut, après la notification d’avoir à libérer les lieux, demander des délais supplémentaires. En effet, le juge de l’exécution a la possibilité d’accorder trois mois à trois ans au locataire pour payer son loyer, ses dettes de loyer, et ses charges. Si ce dernier respecte ces conditions, il pourra toujours occuper le logement et la procédure d’expulsion est arrêtée. Au cas contraire, la procédure d’expulsion est finalisée.
Le locataire a aussi la possibilité de saisir la Commission de Surendettement des Particuliers pour suspendre l’ordre d’expulsion pendant une période donnée. Si la commission juge pertinente le recours du locataire, elle pourra lui accorder un délai pouvant atteindre deux ans pour occuper le logement et s’acquitter de ses loyers impayés.
L’arrêt de l’expulsion pour raison de période hivernale
La procédure d’expulsion peut être aussi suspendue pour trêve hivernale. Cette décision respectant l’article 613-3 du code de la construction et de l’habitation est appliquée durant la période du 1er novembre au 31 mars au cours de chaque année. Il faudra tout de même ressortir des exceptions, compte tenu de l’expulsion, qui sont applicables malgré la période hivernale.
Si l’occupant peut bénéficier d’un relogement dans des conditions prévues pour sa famille, alors l’expulsion est finalisée ;
Si le logement est sous le coup d’un arrêté de péril, le locataire sera délogé ;
Si l’entrée dans le logement s’est faite par voie de fait, l’occupant sera expulsé.
Lorsque le locataire n’est pas sous le coup de ses exceptions, il ne pourra donc pas être expulsé durant la période hivernale. La procédure est interrompue et ne reprendra que la trêve hivernale terminée.
En définitive, le contentieux entre locataire et bailleur est un véritable goulot d’étranglement pour le bon déroulement d’un contrat de bail sur un logement social. Le locataire doit chercher le moyen de les résoudre afin d’éviter l’expulsion d’un HLM.
