Un bien immobilier abandonné est en état de ruine une maison car il est négligé par son propriétaire depuis plusieurs années. Ce type de propriété reste vacant pour diverses raisons. Il peut s’agir d’une expulsion, d’une faillite ou du départ des propriétaires de la maison.
Le bien immobilier inoccupé se retrouve alors dans un état de détérioration plus ou moins avancée. Ce type d’acquisition est convoité par les investisseurs immobiliers pour de nombreuses raisons.
Les maisons abandonnées attirent les investisseurs car elles sont vendues en dessous du prix du marché. L’achat d’une maison abandonnée nécessite des connaissances pratiques, techniques et juridiques.
Il est important, avant de finaliser cet achat, de définir pourquoi on souhaite acquérir ce type de propriété et de combien on dispose pour le faire.
Une fois que l’on a identifié la maison abandonnée que l’on souhaite acquérir, il faut identifier les éventuelles réparations à faire ainsi que le coût de ceux-ci pour parer aux mauvaises surprises.
Ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison abandonnée
Définir l’usage de la maison abandonnée
L’acheteur doit définir au préalable l’usage de la maison abandonnée qu’il souhaite acquérir. Cela va impacter le montant qu’il va dépenser et les types de réparations qu’il aura à effectuer.
Si l’acquéreur envisage de vivre dans la maison achetée, il va devoir impérativement effectuer toutes les réparations nécessaires dans les plus brefs délais afin de rendre la maison habitable. Cette éventualité requiert beaucoup d’argent, l’acheteur doit bien négocier le prix d’achat pour qu’il rentre dans ses frais.
Il se peut que l’acheteur ait l’intention de rénover la maison et de la remettre sur le marché. Il dispose alors de plus de temps pour effectuer les réparations.
Fixer un budget pour l’achat d’une maison abandonnée
Il est possible d’acquérir une maison abandonnée à un prix moins élevé que le prix pratiqué sur le marché. Cet achat peut cependant représenter des dizaines de milliers d’euros, sans tenir compte des coûts liés aux éventuelles réparations.
Il incombe à l’acheteur de s’assurer qu’il est financièrement capable d’acquérir une maison. Avoir suffisamment de liquidités pour un acompte permet à l’acquéreur de ne pas être pris au dépourvu.
Il peut s’associer à quelqu’un d’autre pour anticiper un manque de liquidités lors des dépenses de rénovations. Cette démarche vous contraint de partager les bénéfices avec votre associé après avoir vendu ou loué la maison rénovée.
Trouver une maison abandonnée
Il est facile de trouver une propriété abandonnée. Il y a des signes indicateurs, comme une maison avec une apparence délabrée, ou les herbes qui envahissent le terrain depuis longtemps, ou des courriers qui débordent de la boîte aux lettres.
Après la vérification de ses signes indicateurs, l’acheteur doit passer par plusieurs étapes afin de savoir si la maison a été réellement abandonnée. Il peut :
- demander des renseignements auprès de la municipalité ;
- se renseigner sur les enchères immobilières locales en cours.
L’acheteur peut aussi consulter les sites immobiliers et des agents immobiliers. De nombreux propriétaires expulsés de leurs maisons ou exposés à des problèmes financiers veulent se débarrasser de leur maison au risque de l’abandonner.
Ses maisons sont disponibles sur les sites immobiliers via les mentions comme Doit vendre, et sont très bon marché. Vérifiez sur les sites immobiliers pour trouver des indications d’une maison sous saisie.
Un renseignement auprès d’un agent immobilier serait d’une grande aide également. Leur entreprise n’endosse pas la responsabilité d’une maison abandonnée, mais elle est constamment aux aguets concernant le marché local de l’immobilier, en quête de potentielles maisons à vendre.
Les agents immobiliers peuvent avoir des informations sur des maisons abandonnées à vendre.
Pour savoir si une maison est réellement abandonnée, il est recommandé de se renseigner auprès des voisins. Il faut leur demander des informations importantes comme leur demander s’ils connaissent le propriétaire ou si une personne occupe la maison présentement.
Il est nécessaire de connaître depuis quand les occupants sont partis et s’il y a une possibilité qu’ils reviennent.
Identifier les réparations à effectuer sur la maison abandonnée
L’achat d’une maison abandonnée implique des travaux de réparations. L’achat d’une maison abandonnée peut s’avérer un investissement risqué si le coût des réparations est plus élevé que son prix d’achat.
L’intégration d’une estimation des coûts de réparation dans le plan financier permet d’avoir une visibilité sur la rentabilité du projet.
Il existe un canevas pour le coût prévisionnel de certaines réparations domiciliaires courantes. Vous pouvez vous en servir pour estimer les dépenses en rénovation de la maison abandonnée que vous désirez acquérir. Cette démarche ne représente toutefois qu’une directive générale.
La réparation ou la rénovation d’une maison abandonnée peut concerner plusieurs éléments comme la toiture, l’électricité, la plomberie, la façade, le revêtement des sols ou les aménagements extérieurs.
Béton neuf
Les maisons abandonnées disposent d’allées ou de trottoirs qui sont détériorés. Les travaux de béton sont onéreux. Les estimations avoisinent 30 000 euros pour une pose de béton extensive.
Réparation de la toiture
Les maisons délaissées ont souvent des toits en ruine. L’acheteur doit intégrer la réparation de la toiture dans les dépenses de rénovation de la maison. Ce qui permet d’empêcher les dommages internes et les effondrements potentiels.
Remplacement des tuyaux de plomberie
Il est impossible d’estimer le coût exact des travaux de plomberie à effectuer. Le remplacement des tuyaux qui fuient ne coûte pas cher. L’installation d’une nouvelle conduite d’eau équivaut à dépenser des milliers d’euros.
Recâbler la maison
Une maison abandonnée est fréquemment sujette à des problèmes électriques. Par précaution, il vaut mieux prévoir une révision, voire un remplacement, du système électrique afin d’éviter les incendies et les risques d’électrocution.
Repeindre la maison
Cette dépense varie en fonction de la taille de la maison achetée. Des travaux de peinture et de ravalement de façade peuvent entraîner l’acheteur à dépenser des milliers d’euros.
Changer ou rénover le revêtement de sol
Les dépenses effectuées pour changer ou rénover le revêtement de sol dépendent de la superficie à travailler, du type de travaux à effectuer (finition ou changement complet) et du choix de nouveau revêtement à placer.
Comment acheter une maison abandonnée ?
Pour procéder à l’achat d’une maison abandonnée, il faut identifier son propriétaire. Vous avez besoin de faire une enquête de voisinage pour cela. Avant de finaliser votre achat, entourez-vous d’experts pour vous conseiller financièrement, juridiquement et techniquement pour mener à bien votre projet.
Solliciter l’aide d’experts
Un acheteur peut décider d’acheter et de réparer une maison abandonnée seul. Pour se faciliter la tâche, il est préférable de faire appel à des experts pour l’aider dans les démarches pour l’achat de la maison.
Trouver les personnes et les ressources nécessaires est la première étape avant de commencer la procédure d’achat. Cette démarche permet à l’acquéreur de bénéficier des avis des experts au moment du choix et de l’achat de la maison abandonnée.
Un avocat : pour les conseils juridiques
Son rôle consiste à identifier et à anticiper les problèmes juridiques liés à l’achat de la maison abandonnée. Un avocat expérimenté en droit immobilier est idéal pour conseiller l’acheteur sur les décisions à prendre et sur les démarches administratives à effectuer.
Un expert en rénovation de maison : pour les conseils pratiques
Un acheteur de biens immobiliers abandonnées doit s’attendre à des réparations et doit se renseigner au préalable sur le coût de celles-ci. Vous pouvez faire appel à un expert en rénovation ou à un architecte d’intérieur.
Faire appel à un ami ou un membre de famille qui a des connaissances poussées sur les travaux de rénovation vous permet d’économiser de l’argent. Il vous indiquera les travaux de réparation à faire et vous aidera à établir le budget y afférent.
Un comptable : pour les conseils financiers
L’acquisition et la réparation d’une maison délaissée représentent un gros investissement financier. Faire appel à un comptable pour gérer les finances liées à cette opération peut aider à contrôler le budget que vous avez alloué à ce projet.
Il se charge également de vous conseiller sur les impôts et les frais que vous aurez à payer à l’administration.
Entrer en contact avec le propriétaire de la maison
Une maison a forcément un propriétaire légalement connu, même si elle a été abandonnée. Il incombe à l’acheteur de se renseigner auprès de la municipalité. Cette démarche va lui permettre de rentrer en contact avec le propriétaire afin de conclure un achat éventuel.
L’acheteur doit voir avec le propriétaire si la propriété est à vendre. L’acquéreur peut, le cas échéant, entrer en négociation avec le propriétaire pour concrétiser l’achat de la maison abandonnée.
Finaliser l’achat de la maison
Les enquêtes réalisées par l’acheteur l’orienteront automatiquement vers le propriétaire initial du bien, que ce soit une personne physique, une société, la banque ou le gouvernement. La démarche suivante consiste à se rapprocher de l’entité qui possède la maison et de lui faire une offre.
Il est recommandé de bien négocier la propriété, surtout si elle nécessite de gros travaux de réparation et de rénovation.
