En droit, la propriété d’un bien est constituée de 3 éléments. L’usus renvoie un droit d’utiliser le bien, le fructus est le droit de percevoir les revenus générés par le bien. L’abusus confère le droit de disposer dudit bien.
Lorsqu’on parle de droit d’usage, il se limite à l’usus. C’est la prérogative qui permet d’utiliser le bien sans pouvoir en tirer les fruits ni l’aliéner.
Sur un bien immobilier, une personne peut exercer ce qu’on appelle le droit d’usage et d’habitation. Il s’agit d’un droit particulier qui se décline en 2 grands éléments. Le droit d’usage qui permet à son titulaire d’utiliser le bien (meuble ou immeuble) et d’en percevoir éventuellement les revenus.
Le droit d’habitation qui reconnaît au titulaire le droit d’habiter l’immeuble et de profiter de ses accessoires.
Créés par la volonté individuelle ou par la loi, ces droits présentent des règles particulières qui les distinguent des notions voisines.
Le droit d’usage et d’habitation est différent, le titulaire est le seul bénéficiaire et ne peut pas jouir du bien comme il l’entend : il ne peut pas le louer, le donner, le vendre…
Son conjoint et ses enfants peuvent bénéficier des règles du droit d’usage et d’habitation sous certaines conditions.
Le droit d’usage et d’habitation n’existe que si le titulaire souhaite le céder. Il peut céder/donner ce droit, ou prévoir dans un testament de l’attribuer à une personne désignée.
Que faut-il savoir sur les règles d’usage et d’habitation ?
Définition
Quand on parle de droit d’usage et d’habitation, on parle de cette prérogative reconnue à un individu dans l’usage d’un bien pour lui ou sa famille sans le louer.
Il s’agit d’un droit réel immobilier publié au Fichier des Hypothèques qui ne peut faire l’objet ni d’une transmission à titre gratuit, ni d’une cession, ni d’une mise en garantie.
Il s’agit d’une prérogative à caractère viager, c’est-à-dire qu’il prend fin au décès de son titulaire. Ce caractère n’exclut pas la possibilité de pouvoir prévoir une durée pour l’existence de ce droit.
Le droit d’usage et d’habitation s’éteindra à la fin du contrat prévu à cet effet ou au décès du titulaire si celui-ci venait à survenir avant la fin du contrat.
Laissé à l’appréciation des parties, l’acte juridique qui prévoit le droit d’usage et d’habitation précise les pouvoirs et obligations des parties.
Distinction du droit d’usage et d’habitation
Une confusion règne entre le droit d’usage et d’habitation et une notion voisine : celle de l’usufruit. Entre les deux notions, il y a des distinctions.
Contrairement au droit d’usage et d’habitation, l’usufruit est un droit de propriété qui confère à son titulaire des prérogatives d’usage et de jouissance sur son bien.
L’usufruitier a la possibilité d’hypothéquer et de céder son droit soit par vente soit par donation ou transmission successorale.
Le droit d’usage et d’habitation confère à un seul et unique titulaire (avec les membres proches de sa famille éventuellement), la prérogative de jouir d’un bien à sa guise. Il ne peut pas louer, vendre ou donner ce droit.
Le droit d’habitation est un droit réel, il est soumis à la publication à la conservation des hypothèques. Il reste restreint par rapport à l’usufruit, car il se veut purement personnel.
Naissance et fin
Le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel qui naît de la volonté de son propriétaire à travers une convention. Le droit d’usage et d’habitation viager du conjoint survivant bénéficie d’un encadrement particulier si celui-ci occupait le bien au moment du décès de l’autre conjoint.
Plusieurs situations peuvent mettre un terme à l’existence du droit d’usage et d’habitation. Le décès du titulaire de ce droit figure en première liste. Le droit d’usage et d’habitation est intransmissible par succession.
Les proches de la famille du détenteur de ce droit qui jouissent de ce dernier jusqu’au décès ne peuvent plus en bénéficier.
Le droit d’usage et d’habitation s’éteint également à l’arrivée de la fin du contrat qui lui a donné naissance.
Les autres causes d’extinction de ce droit sont les suivants :
- Prescription extinctive (non-exercice du droit pendant 30 ans) ;
- Destruction du bien dans lequel le droit d’usage est exercé ;
- Héritage du bien par le titulaire du droit.
Fonctionnement et avantages
Avec le droit d’usage et d’habitation, les réparations et l’entretien sont mis à la charge d’une partie librement désignée dans l’acte qui établit ce droit. En termes de fiscalité, le paiement d’une taxe d’habitation revient à celui qui utilise le logement.
Au terme de l’article 968 du code général des impôts, il est prévu une imposition distincte de la nue-propriété et de l’usufruit. C’est après l’évaluation fiscale encadrée par l’article 669 du code des impôts que les différents droits sont valorisés.
Le droit d’usage sur les droits de succession est évalué à hauteur de 60 % de la valeur de l’usufruit. Ce n’est pas le propriétaire, mais le titulaire du droit d’usage qui est taxé au titre de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
Créer un droit d’usage et d’habitation est une option avantageuse sur plusieurs plans, notamment en terme fiscal.
La vente ou la donation de la nue-propriété d’un bien par un parent à son enfant avec conservation de l’usufruit est considérée comme opération fictive par le fisc. L’enfant est tenu du paiement des droits de succession au décès de son usufruitier.
Cette présomption, qui pèse fortement sur la conservation de l’usufruit (conformément à l’article 751 du Code général des impôts) est contournable lorsqu’on procède à une transmission du droit d’usage et d’habitation.
Au plan civil, une vente à un enfant avec réserve d’usufruit est assimilée à une donation déguisée, à l’exception du cas où les autres enfants du parent vendeur acceptent cette vente. Une telle règle est inopérante au cas où le parent vendeur opte pour la réserve du simple droit d’usage.
Qui peut bénéficier des règles du droit d’usage et d’habitation ?
Le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel. La liste des bénéficiaires potentiels de ce droit est strictement encadrée par la loi.
Le principal bénéficiaire des règles du droit d’usage et d’habitation est le titulaire dudit droit. C’est un droit qui naît de sa volonté.
À côté du titulaire du droit, les règles du droit d’usage profitent aux membres proches de sa famille (les conjoints et les enfants) et aussi les tiers qui ont été explicitement mentionnés dans l’acte donnant naissance à ce droit.
Concernant le cas précis du conjoint survivant, il est à noter que lorsqu’il occupait l’immeuble seul ou indivis, deux droits sont envisagés compte tenu de son statut de cotitulaire. Il bénéficie d’un droit automatique d’usage.
C’est un droit d’ordre public temporaire prévu par l’article 763 du Code civil (un an) pour les partenaires pacsés. Il peut bénéficier de l’option du droit d’usage et d’habitation.
L’option du droit d’usage et d’habitation se décline sous deux hypothèses. Elle peut être postérieure à l’usage de la première année gratuite. À la fin de cette première année, le conjoint survivant bénéficie du droit d’usage et d’habitation sur le local et ses meubles jusqu’à son décès.
Dans le second cas, le droit est concevable, sauf si la volonté exprimée par le défunt dans le testament stipule le contraire. C’est également valable si la propriété du bien est indivise.
Conformément à l’article 764 du Code civil, le conjoint successible qui occupait le logement appartenant aux époux, dispose sur ce dernier un droit d’usage et d’habitation.
