La vente en viager est un excellent moyen pour maintenir son niveau de vie même à la retraite grâce à son système de rente à vie. En présence d’héritiers, il faut bien connaître les règles qui régissent ce type de vente.

Vendre un viager comporte des risques lorsque le vendeur a des héritiers. Selon le cas qu’il s’agit d’un bien occupé ou libre et en fonction du statut des héritiers, l’accord de ces derniers peut être obligatoire ou non pour la vente en viager.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager est un système de vente immobilière devenu ancré dans les habitudes. Elle intervient lorsque les revenus d’un propriétaire immobilier baissent quand il se retrouve à la retraite.

Ce contrat de vente permet de générer des revenus supplémentaires au vendeur ou crédirentier jusqu’à sa mort.

La vente viagère consiste à céder un bien immobilier contre une rente jusqu’à la mort du vendeur. La vente du viager peut être libre ou occupée.

Il s’agit d’une vente de viager libre lorsque l’acquéreur ou débirentier dispose, dès la signature du contrat, du droit d’occuper ou de percevoir les éventuels revenus de location de ce bien immobilier.

Dans le cas d’une vente de viager occupé, le débirentier doit attendre la mort du crédirentier pour entrer en possession du bien.

Le vendeur conserve l’usufruit qui est un document lui donnant le droit de faire usage du bien vendu, jusqu’à sa mort. Il peut y habiter, mais n’a pas le droit de le mettre en location.

Notons que la mort du crédirentier doit être imprévisible pour valider ce type de transaction. Lorsque le vendeur meurt dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat, le décès est juridiquement considéré comme prévisible et la vente est annulée.

Procéder à la vente en viager sans l’accord des héritiers

Toute personne disposant de ses capacités mentales et intellectuelles peut gérer son patrimoine comme elle le souhaite. Elle peut décider de céder un bien immobilier en viager.

En présence d’héritier et en fonction du statut de ces derniers, plusieurs cas de figures se présentent. L’accord de ces héritiers peut être indispensable ou non.

L’accord des enfants dans le cadre d’une vente en viager

Lorsque le bien immobilier appartient exclusivement au vendeur, ses enfants n’ont aucun droit sur un tel bien. Il est totalement libre de procéder à une vente en viager sans avoir l’accord de ses enfants.

Le dit bien vendu ne fait plus partie du patrimoine du crédirentier. Le débirentier pourra l’occuper dès la signature du contrat ou à la mort du vendeur selon qu’il s’agit d’un viager libre ou occupé.

Si le bien est en indivision avec les enfants, la situation change :

• Un tel cas peut arriver lorsque l’un des deux époux, propriétaire du bien, décède ;
• Les enfants et leur parent vivant sont propriétaires indivis du bien ;
• L’avis de chacun compte pour la vente d’un tel bien.

Le conjoint vivant doit avoir l’accord de tous les enfants du couple avant de pouvoir procéder à une vente en viager du bien immobilier.

L’accord du conjoint dans le cadre d’une vente en viager

L’accord du conjoint pour une vente en viager peut être obligatoire ou non. Si les deux conjoints sont copropriétaires du bien immobilier en question, l’accord de chacun d’eux est indispensable pour la vente du bien.

Si le bien n’appartient qu’à un seul conjoint du couple, deux cas se présentent. Lorsque les deux conjoints ne sont pas mariés, le propriétaire du bien peut se passer de l’accord de son compagnon ou de sa compagne.

Dans le cas où ils sont mariés, l’accord du conjoint non propriétaire pour la vente en viager du bien immobilier peut être obligatoire ou non en fonction de la nature dudit bien. Selon qu’il s’agit de la résidence familiale ou d’une résidence secondaire, la situation change.

Cas d’une résidence familiale

Selon l’article 215 du code civil, les époux ne peuvent disposer l’un sans l’autre du domicile familial. Le conjoint propriétaire doit avoir l’autorisation de son épouse ou de son époux avant de procéder à la vente en viager.

Cas d’une résidence secondaire

Dans le cas d’une résidence secondaire, le conjoint non propriétaire n’a aucun droit sur le bien. La loi ne lui accorde pas de droit au consentement pour une telle vente.

Le conjoint propriétaire du bien peut disposer de la résidence et la vendre sans l’avis juridique de l’autre membre du couple.

Pourquoi vendre en viager ?

Différentes raisons peuvent pousser à la vente en viager d’un bien immobilier. Les séniors y font recours pour avoir des revenus supplémentaires durant leur retraite.

D’autres utilisent ce système de vente immobilière pour déshériter leurs enfants de leurs :

• Maisons ;
• Bâtiments ;
• Immeubles.

Pour déshériter ses enfants

Comme dans les autres systèmes de vente, le bien cédé n’appartient plus au vendeur. Il n’a plus aucun droit dessus, c’est valable pour ses héritiers. La vente en viager est parfois utilisée par certains parents pour déshériter leurs enfants.

Cette méthode est légale et n’enfreint à aucune loi tant que le vendeur est réellement propriétaire du bien.

Dans le cas d’une vente viagère occupée, le vendeur bénéficie de l’usufruit qui lui permet de vivre, lui et ses enfants, dans la maison, le bâtiment ou l’immeuble vendu jusqu’à sa mort.

Dans le cas d’une vente en viager libre, le vendeur et ses enfants libèrent immédiatement le bien après la vente.

Une rente à vie

La vente en viager est utilisée par les personnes âgées pour avoir une certaine indépendance vis-à-vis de leur famille. Ils reçoivent une rente jusqu’à leur mort pour la vente de leur bien immobilier.

Celle-ci leur permet de vivre à l’abri du besoin et de ne pas constituer une charge pour leurs enfants.

Il existe deux modalités de paiement d’un bien en viager. Il est possible que le contrat de vente envisage une constitution de rente par le débirentier. La seconde alternative consiste à verser une somme capitale appelée le bouquet, puis une constitution de rente.

Les risques de la vente en viager en présence d’héritiers

L’un des risques de la vente en viager est la mort prématurée du crédirentier. Il ne s’agit pas du cas du décès au cours des 20 jours suivants la signature du contrat de vente.

Lorsque le vendeur meurt des mois après la vente, la transaction n’est pas rentable. Il faut prendre des dispositions pour protéger le conjoint vivant.

Le contrat de vente viager peut prévoir une rente réversible. Le débirentier peut être contraint de payer la rente au deuxième conjoint après la mort du premier dans ce cas.

Il devra payer la rente jusqu’à la mort du deuxième conjoint. Pour ce type d’accord, les enfants ne profitent pas de la vente.

Il est possible que l’acquéreur décède avant le vendeur. Le contrat de vente doit tenir compte de cette éventualité. Le paiement de la rente revient aux héritiers de débirentier. Ces derniers devront s’acquitter du paiement de la rente jusqu’au décès du crédirentier.

En tant que débirentier, il est possible de prendre une assurance-décès. Cette assurance se chargera de payer la rente tant que cela sera nécessaire. En cas de non-paiement, le crédirentier peut demander une annulation de la vente en reprenant possession de son bien.

L’accord des héritiers n’est pas toujours nécessaire pour une vente en viager. Lorsqu’il s’agit d’un conjoint, son avis doit être considéré ou non selon que les deux sont mariés, qu’ils soient copropriétaires ou qu’il s’agisse d’une résidence familiale ou secondaire. Les enfants n’ont leur mot à dire que lorsqu’ils sont propriétaires indivis du bien.