DPE & Location, quel impact pour les propriétaires de passoires thermiques

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Presque 40 millions de logements, mais 7 millions de passoires thermiques. Voilà la réalité des chiffres sur les logements ! En France, chaque bâtiment énergivore influe sur le bilan énergétique national.

La mise aux normes des bâtiments à titre d’habitation est une responsabilité qui incombe à tous les propriétaires de villas, d’appartements ou d’immeubles. En ce sens, le DPE est une obligation civile à laquelle tout propriétaire doit rester conforme par rapport au logement mis en location.

Sinon, il s’agit d’un non-respect des prescriptions légales, mais plus encore, il est question de manque à gagner pour le propriétaire lui-même.

Dans peu de temps, les propriétaires de passoires thermiques ne seront plus en mesure de louer leurs propriétés à moins qu’elles soient mises aux normes par une rénovation. Le pouvoir d’un acquéreur ou d’un locataire est désormais renforcé.

Le diagnostic de la performance énergétique est opposable au propriétaire par le locataire.

Diagnostic de performance énergétique : quelles sont les normes ?

ampoule consommation d'énergie

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’un des diagnostics immobiliers que doit fournir le propriétaire au locataire lors de la signature du contrat de location. Mais, encore faudrait-il que ce diagnostic énergétique soit aux standards adéquats.

Le diagnostic de performance énergétique a été revu depuis 2021 pour réévaluer les niveaux de performance énergétique des biens immobiliers. Cette réévaluation fait suite à la loi EC (énergie et climat) de novembre 2019 pour répondre aux accords de Paris sur les changements climatiques.

Le DPE suit une graduation pour mesurer la performance énergétique d’un bien immobilier. Prendre connaissance du DPE de votre bien immobilier, c’est connaître la classe dans laquelle il se situe.

Le bâtiment à louer est classé suivant des lettres allant de A à G pour établir le DPE. L’évaluation du nouveau DPE prend en compte 2 données au moins.

Il s’agit de :

  • La consommation d’énergie en kilowattheure par an et par mètre carré ;
  • L’émission de GES (Gaz à effet de serre).

Les notations A et B de votre bien immobilier indiquent que la consommation du bâtiment se situe entre 70 à 110 kWh par an et par m2 pour la consommation énergétique. En matière d’émission de gaz à effet de serre, elle devrait se situer entre 6 et 11 kg/m2/an.

De la classe C à E, le bien immobilier dont on évalue le diagnostic de performance énergétique est en phase intermédiaire.

Les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires thermiques. Cela veut dire que la maison ou l’appartement qui est évalué consomme de 330 à 420 kWh/an/m2 et émet entre 70 et 100 kg CO2/an/m2. En fonction des étiquettes, il est primordial de ne pas passer du vert au rouge.

Il faut le reconnaître. Au-dessus de 330 kWh/M2/an et plus de 70 kg/m2/an, ces quantités de consommation d’énergie ou d’émission de gaz à effet de serre sont énormes.

Si en plus, l’isolation et le chauffage du logement ne sont pas confortables, les locataires étant de mieux en mieux informés, les biens immobiliers considérés comme passoires thermiques auront des difficultés à trouver preneur ou seront dépréciés.

Propriétaire de passoires énergétiques, une perte de rentabilité

Le diagnostic de performance énergétique est un grand déterminant lors de la fixation du montant du loyer. Selon la classe à laquelle appartiennent les locaux à louer, le loyer sera plus ou moins élevé. Dans quelle classe se situe le bien immobilier que vous souhaitez mettre en location ? Faites la rénovation avant de louer le logement s’il appartient à la classe F ou G.

Beaucoup de facilités sont accordées pour la rénovation thermique de la part des organismes publics et de certains privés.

La location d’un bien immobilier qui se présente comme une passoire thermique est objet de problèmes en matière financière. Selon les normes actuelles, un propriétaire de biens classés dans la catégorie F ou G ne pourra pas procéder à l’augmentation du loyer des locaux loués. Et dans certains cas, le montant du loyer devra être revu à la baisse.

Audit énergétique obligatoire désormais

audit énergétique

La loi sur le climat et la résilience promulguée le 24 août 2021 sur les questions du dérèglement climatique change la donne. Les propriétaires de biens immobiliers à louer sont astreints à certaines exigences. L’obligation d’audit énergétique avant de louer les bâtiments classés F et G dont ils ont le titre de propriété.

Si vous vous posez la question du rapport du DPE avec l’audit énergétique, la réponse est simple. Les mesures prises en compte pour l’audit énergétique sont plus évoluées qu’un diagnostic de performance énergétique. Le nouveau DPE n’est pas seulement à titre informatif. Il oriente propriétaire et locataire sur les questions de la rénovation énergétique.

Même si les deux opérations poursuivent un objectif commun, l’audit de performance énergétique demeure plus complet en recommandations. Un DPE se limite au constat de la situation énergétique d’un logement. Par contre, un audit implique des recommandations pour l’amélioration de la performance énergétique.

Si la propriété dont vous souhaitez faire la location se trouve être une passoire thermique, l’audit vous indiquera les mesures à prendre pour mettre aux normes votre bien immobilier. Avec le DPE, il en est autrement puisqu’on s’arrête juste au constat.

L’appartement que vous envisagez de mettre en location est-il étiqueté A ou G ? Selon le cas, un simple DPE n’est pas suffisant et il faudra initier un audit.

Opposabilité du DPE au bailleur

opposabilité bailleur

L’entrée en vigueur du nouveau diagnostic de performance énergétique donne droit au locataire de se retourner contre son propriétaire. Désormais, le locataire qui a un doute sur les données énergétiques d’un bâtiment loué peut commander un autre diagnostic pour confirmer ou contester le DPE initialement remis par le propriétaire.

S’il s’avère que le diagnostic initial n’est pas conforme aux normes en matière énergétique, le locataire a le droit de se retourner contre son propriétaire. Le propriétaire pourra à son tour demander des comptes au diagnostiqueur.

Avec le nouveau DPE, le pouvoir du locataire est renforcé en ce sens qu’il a le droit de geler les loyers versés. Dans ce cas, le propriétaire se voit contraint de faire des travaux de rénovation pour la mise aux normes du logement.

Plus loin, un locataire peut demander une indemnisation pour préjudice subi. Ainsi en a tranché une affaire portée en cassation. Le juge de la haute juridiction donne plein droit à un locataire de demander à son propriétaire un dédommagement pour cause de vice caché ou fourniture d’informations non conformes.

Selon le nouveau DPE, il y a des conditions pour geler les loyers dus au propriétaire. Ces conditions s’appliquent dans les cas de demande d’indemnisation par le locataire à la suite d’un dol commis par le propriétaire sur la question thermique.

L’opposabilité du DPE au propriétaire tient à une seule date de référence. Le 1er juillet 2021. Un diagnostic de performance énergétique réalisé avant cette date n’est pas opposable au bailleur. Mais, après cette date, il l’est et sa durée de validité est de 10 ans. Ainsi en a décidé la nouvelle loi.

Location de passoires thermiques, quel avenir ?

Les propriétaires de passoires devront y faire face. Selon les projections gouvernementales, les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus mettre en location leurs biens immobiliers en fonction de la classe énergétique à laquelle ils appartiennent.

La France veut éradiquer ce phénomène anti-écologique qui concerne les logements énergivores. L’interdiction de mise en location des biens immobiliers considérés comme passoires thermiques s’appliquera graduellement.

Elle sera effective à propos des logements classés F ou G. Les logements de la classe E et D suivront après.

À compter du 1er janvier 2023, les logements qui consomment au-delà de 450 kWh/m2/an seront interdits à la location. En 2025, tous les logements classés G ne pourront plus être loués et en 2028, ce sera le tour des biens immobiliers catégorisés comme F.

À partir de 2034, il n’existera plus en France métropolitaine de logements classés E. En 2050 au plus tard, l’objectif est de permettre aux Français de vivre dans des logements décents avec une émission carbone proche de zéro.

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